南尚路谭柏平教授谈吴某某滕某某与中天公司房屋买卖纠纷案

2020-01-01 17:51:58


  华星卫视北京报道:因开发商没有兑现“首付8万送8平米入户花园”的广告,两名业主将开发商诉至法院。开发商表示,送花园的优惠期已过,在购房合同中明确用其他优惠代替了赠送花园的优惠。在两名业主相继胜诉后,日前有180名业主将开发商赤峰中天房地产开发有限公)诉至内蒙古赤峰市元宝山区法院,案件将于11月29日开庭审理。

  中天公司是内蒙古赤峰市第一家国营企业混改而成的股份制公司,是赤峰市房地产协会的会长单位,也是赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区项目的开发公司。2011年11月,中天公司在《赤峰亿翁广告》上刊登内容为“首付款8万元+送8㎡入户花园,提前入住御龙湾”的广告。2011年12月,中天公司不再采用开盘早期“赠送8㎡入户花园”的营销方式。2011年12月16日起,该公司将售房广告变更为:“首付8万元,中央景观多层,全城发售。”附宣传语提示:“预知活动详情,请到御龙湾营销中心咨询。”

  2015年,业主吴某将中天公司诉至法院,其表示自己在看到“首付款8万元+送8㎡入户花园,提前入住御龙湾”的广告后,于2013年6月签订购房合同。2015年3月3日,吴某从测绘公司了解到,御龙湾小区“入户花园”按实际建筑面积计算并计入各户套内面积,即产权面积中包含“入户花园”的面积。 吴某表示,中天公司宣称的赠送,实际上是按照面积收取了房款,因此起诉要求返还“入户花园”部分的购房款和相关利息。中天公司表示,优惠广告是阶段性的,广告下方标注了“详情到售楼中心咨询”。而且吴某的购房时间也不在广告发布期间内,对吴某的具体优惠政策,已经体现在了购房合同中。2015年,业主滕某以同样的理由提起诉讼。

  北京工业大学法律系谭柏平教授认为:我从两方面来说,一个是从案子以内的事实和法律来说,第二个是谈谈案子之外的个人观感和体会。

  说到案子以内的这些事实包括法律,前面已经说的非常充分,我可能说不出非常出彩的地方,但我有我的视角。第一点是表态,说自己的观点。这个到底是要约还是要约邀请?我认为这不是要约,而是要约邀请。我相信学法学的不难得出这样的结论。至于理由,刚才说的非常多,比如是不是具体,因为根据司法解释第三条,但书后面可以分两部分,一个是不是具体确定,二一个是不是对房子价格确定有重大影响,既不具体也不确定,对要不要签这个合同,是不是有一个诱导或者发生重大影响,比如“首付8万+送8㎡入户花园”是不是因为知道要送8平米的入户花园才签这个合同。现在我们得出这个结论。恰恰相反我们可以得出这个结论,原告知道也应当知道是不送入户法院的。这是第一点,不可能是要约,应该是一个要约邀请。

  第二点,假如我们退而求其次,我赞成专家学者假设性的判断,假设是一个要约,要约能不能变更?这是我要表达的第二个观点,据我所知,我们上课的时候交《合同法》、经济法通论里面的,我讲《合同法》,讲合同订立过程中要约邀请、要约和承诺,一个合同的订立经过要约、再要约等N个要约及最后一个承诺,承诺只有一个,但要约是反反复复的。而且甲和乙双方反反复复会变更,可能会是一个新的要约,也许从最初的要约变为一个承诺人。从这里梳理一下可以看出,如果这真的是一个要约,开发说就不可以变更吗?变更了就是一个新的要约。而且从合同可以看出,所有内容都以最终法律文书和买卖合同为准。我退一万步,你说行,我来签这个合同,我是要约人,对你过去开始做出的要约内容做出变更,提出这个要求,说“首付8万+送8㎡入户花园”,开发商不干,说现在不能送了,所以是一个新的要约,就是首付8万,没有其他话了,爱签不签,不签的话卖给别人,这是新的要约。然后吴某签合同了,承诺了。这可以得出一个结论,就是吴某知道也应当知道这个合同内容里面没有送8平米入户花园的内容。

  第三点,吴某内心里面有没有重大误解呢?假如我们这个合同,比如说当事人理解错了,有重大误解,可能会构成对合同的撤销或者是变更。那会不会有这种情形,我们通过各种迹象可以证明,这个原告没有重大误解,假如有重大误解的话更应该出现在对入户面积的状况。我一开始对入户花园有点迷惑,南尚路看了材料才知道,进了第一道门到入户门之间的入户花园,这里面为什么当初拿了合同文本,估计到了现场看房(这是合理怀疑)说怎么没有暖气。既然按照套内面积、建筑面积交这个钱,但是这一部分没有拿到价钱的功能,所以各种迹象推断吴某没有存在重大误解的情况。假如当初提这个诉求,据我所知,各位专家学者可以帮我一起看,判决书有没有“重大误解”这几个字,我反正是没有找到

  案子之外我发几个感慨,这个案子我和大家的看法一样,觉得不是很复杂,比较简单。但为什么会出现这样的结果,反反复复,这对法治是很大的伤害。国人怎么会没有一种契约精神?按道理签合同要遵守契约,测绘部门《关于御龙湾小区业主反映入户花园计算面积问题的答复》,入户花园算在我们室内面积。入户花园,我看材料应该是属于专有部分,而不是公摊面积的部分,每一户都有。我没有去现场,想看平面图也没有看到,为什么合同附件一是白的,我相信原合同可能会有,

  刘志民:您刚才说的是对的,一开始房子有入户门到里面的一块地方,那个地方原来认为是入户花园不计面积的,后来人家房管局说不可以,这是你的套内面积,必须进入,你分析是对的。不存在这块不具备房屋的功能仅是入户花园,它是房屋的一部分,你分析的是对的。

  谭柏平:应该属于专业所有权,这更加证明吴某是知道这个情况的,心知肚明。合同要表里如一,甲的想法和外面的想法是一致的,都是一致的,一合即拍。但开发商中天公司自始至终做到的表里如一,前面送花园是我的意思表示。但对于吴某原告来说没有做到这一点,为什么?它可能知道不会送,因为我们的时间都没有看出来,这应该是已经不包括了,但是就觉得这里有利可图,就打官司。我看了诉讼费,太低了,才776块钱,对一些闲着没事的就去做,而对很多人来说时间成本是很贵的,他们就以小小风险博一个大利益,为什么不去做这个事呢?解决滥诉问题,是不是要把司法成本提高,否则真的就是浪费司法成本,法院法官有许多很多重要的案子要判,现在他们都要累死了。

  另外一个观点,恶法要不要遵守?第三条有漏洞,确实有漏洞,和上位法、合同法有一些不怎么一致的地方,可能会有这个问题,有待于下一步这个案子推动司法解释做进一步的修订,我认为恶法还是要遵守。恶判要不要执行?我认为还是要执行。苏格拉底说,如果每个人都以身作则才是一个法治社会,法外的其他因素我们不好判断,出现颠倒黑白斯的判决,从身份到契约好不容易推动依法治国,但是不是人大于法还是权大于法,这方面我们要做更多努力。返回搜狐,查看更多

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